如何估算房产的投资价值

 

考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。

 

l、租金回报率

租金回报率=（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买房屋总价

〔案例〕投资者何先生在某地购买一套面积为42平方米的小单位，成交单价为10000元／平方米，总价42万元。何先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为3成13万元，按揭贷款29万元，月供款约为2000元（供20年）。何先生将其以月租金3000元出租。

那么计算租金回报率＝3000×12/420000=8.6%

这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范困比较受局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。下面这个公式就是在此基础上引申了的租金回报率公式：

租金回报率=（税后月租金一按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）

以上述举例的数据代入分析：由于何先生买的是二手房，可以立即将物业出租，不存在期房的空租时间，计算投资回报率=（3000一2000)×12/l30000二9.2％。

这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入，比租金回报率的计算更深一步，适用范围更广，更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。

综合比较当前投资市场的各种因素，可以认为5％的租金回报率是一个重要的临界点，也是判断房屋投资价值的重要参照指标。住宅投资回报在6％以上，视为可接受的回报率，8％以上可以说是比较丰厚的回报。虽然上述两个投资回报率的计算方法，并未考虑前期的其他投人和资金的时间成本，如租金税费、装修费用和利息等，但如需要考虑所有因素，计算过程会变得复杂繁琐，所以作为投资参考，用上述两种计算方法就已经足够。

 

2投资回收年数

投资回收年数=（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（月租金一按揭月供款）×12

〔案例〕一套房子，2001年时售价22万元，月租金1500元，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，l年后交房。投资回收年数＝(50000+12000)/(1500一1000）二10.3（年）

它的投资回收年数是10.3年。到了2005年，由于房价上涨，这套的售价已经上涨到60万元，租金却没有房价增长得快，只涨到2000元，如现在购买这套房产这套房子则每月的租金收人无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。

一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8~10年左右。

 

3、15年收益决定是否物有价值

另外，也可以用下面这个国际专业理财公司评估物业公式作为参考。如果该物业的年收益×15年=房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，该物业具有较高的升值潜力；如果该物业的年收益×15年＜房产购买价，那该物业价值已高估。

仍以上面提到的房子为例，2001年时，年租金收益为1.8万元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元的月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值己经被过度透支了。

 

以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受减免，一定程度上能够弥补过高的租金承受